Įvadas: Europos būsto įperkamumo krizė
Europa susiduria su istorinio masto būsto įperkamumo krize. Per pastarąjį dešimtmetį būsto kainos didžiuosiuose Europos miestuose smarkiai išaugo ir gerokai lenkia pajamų augimą. Tokiose šalyse kaip Vokietija būsto kainos nuo 2010 m. iki 2022 m. išaugo 80 proc., o tokiuose miestuose kaip Dublinas ir Amsterdamas nuoma išaugo daugiau nei 50 proc. Įperkamumo atotrūkis išaugo iki tokio lygio, kad milijonams europiečių, ypač jaunesnės kartos, nebegali turėti ar išsinuomoti būsto.
Nors būsto trūkumas, zonavimo įstatymai ir spekuliacinės investicijos yra gerai pripažinti šios krizės veiksniai, vienas esminis veiksnys lieka nepakankamai ištirtas: pinigų politikos vaidmuo. Europos centrinio banko (ECB) sprendimai turėjo didelį poveikį būsto rinkoms visame žemyne. Šiame straipsnyje gilinamasi į tai, kaip itin žemos palūkanų normos, kiekybinis skatinimas ir palūkanų normų kėlimas pastaraisiais metais paveikė Europos būsto rinką, o tai turėjo didelių pasekmių namų savininkams, nuomininkams ir politikos formuotojams.
Kaip žemos palūkanų normos paskatino būsto bumą
Daugiau nei dešimtmetį po 2008 m. finansų krizės ECB vykdė itin žemų palūkanų normų politiką, kad paskatintų ekonomikos augimą ir apsisaugotų nuo defliacijos. Iki 2016 m. ECB pagrindinė refinansavimo norma nukrito iki 0 proc., o indėlių palūkanos nukrito į neigiamą teritoriją. Ši precedento neturinti pigių pinigų era ne tik paskatino ekonominę veiklą, bet ir paskatino būsto bumą, kuris gerokai pablogino įperkamumą.
Žemų įkainių ir būsto kainų mechanika
Mažos palūkanų normos sumažina skolinimosi išlaidas, todėl būsto paskolos namų ūkiams tampa prieinamesnės. 2012–2021 m. vidutinės būsto paskolų palūkanos euro zonoje sumažėjo nuo 3,8% iki vos 1,3%. Toks sumažėjimas paskatino būsto paklausos šuolį, nes pirkėjai siekė užrakinti pigų finansavimą. Tačiau būsto pasiūla negalėjo neatsilikti nuo šios padidėjusios paklausos, todėl kainos smarkiai išaugo.
Pavyzdžiui:
- Ispanijoje nekilnojamojo turto kainos 2014–2022 m. pakilo 70,5 proc.
- Vokietijoje būsto rinka per tą patį laikotarpį išaugo dvigubai.
- 2013–2022 m. Nyderlanduose būsto kainos padidėjo 72,4 proc.
Tuo pačiu metu žemos palūkanų normos skatino institucinius investuotojus investuoti kapitalą į nekilnojamojo turto rinkas, siekdami didesnio pajamingumo, kai tradicinis finansinis turtas, pvz., vyriausybės obligacijos, buvo nedrąsus. ECB obligacijų pirkimo programos, kurios yra jo kiekybinio skatinimo (QE) priemonių dalis, sustiprino šią tendenciją sumažindamos valstybės ir įmonių skolos pajamingumą. 2015–2022 m. instituciniai investuotojai, tokie kaip privataus kapitalo įmonės ir nekilnojamojo turto fondai, tapo dominuojančiais žaidėjais tokiose rinkose kaip Dublinas ir Paryžius, todėl kainos toliau kilo.
Didėjanti nelygybė
Būsto bumas buvo neproporcingai naudingas turtingesniems namų ūkiams, kurie turėjo geresnes sąlygas gauti pigų kreditą ir investuoti į turtą. Remiantis ECB namų ūkių finansų ir vartojimo apklausa, 10 % namų ūkių, turinčių didžiausią turtą, 2010–2022 m. jų grynasis būsto turtas išaugo 45 %, o vidutines ir mažesnes pajamas gaunantys namų ūkiai sunkiai taupė pradiniam įnašui. Tuo tarpu nuomininkai susidūrė su didėjančiomis išlaidomis, nes savininkai didesnes įsigijimo išlaidas perkeldavo jiems.
Kainų didinimo įtaka įperkamumui
Nuo 2022 m. vidurio ECB pradėjo greitą griežtinimo ciklą, siekdamas kovoti su sparčiai augančia infliacija po pandemijos, laipsniškai didindamas palūkanų normas, kol pagrindinė palūkanų norma 2024 m. pabaigoje pasiekė 4,5 %. Tai ženkliai nukrypo nuo ankstesnės eros. pigūs pinigai, iš esmės pertvarkant būsto rinkas. Atsiradę pokyčiai buvo sudėtingi ir turėjo reikšmingų pasekmių tiek įperkamumui, tiek platesnei ekonomikos dinamikai.
Kylančios hipotekos išlaidos
Padidėjusios palūkanų normos gerokai padidino skolinimosi kainą, todėl būsimiems būsto pirkėjams kyla problemų dėl įperkamumo. Euro zonoje vidutinės būsto paskolų palūkanos 2024 m. pakilo iki 3,9%, o dvejais metais anksčiau buvo tik 1,3%. Įprastai 250 000 EUR hipotekai su 25 metų terminu šis palūkanų padidinimas reiškia papildomus 400 EUR mėnesinių įmokų, o tai 30 % padidina namų ūkio išlaidas būstui.
Šis staigus padidėjimas neproporcingai paveikė pirmą kartą pirkėjus ir mažesnes pajamas gaunančius namų ūkius, kurie jautresni mėnesinių išlaidų pokyčiams. Dėl to sumažėjo naujų hipotekų paklausa. Remiantis naujausia ECB bankų skolinimo apklausa, naujų hipotekos paskolų patvirtinimų skaičius euro zonoje nuo 2022 m. iki 2024 m. sumažėjo 35 proc., o Prancūzijoje (-40 proc.), Italijoje (-38 proc.) ir Ispanijoje (-33) sumažėjo 35 proc. %).
Poveikis buvo ryškesnis namų ūkiams, turintiems kintamų palūkanų hipotekos paskolas, kurios yra paplitusios tokiose šalyse kaip Ispanija, kur beveik 42,2 % hipotekų sudaro tokia struktūra. Kintamų palūkanų padidėjimas smarkiai padidino esamų skolininkų mėnesines įmokas, o tai prisidėjo prie finansinių sunkumų. Tuo tarpu tie, kurie galbūt svarstė galimybę patekti į būsto rinką, vis dažniau atidėdavo tokius sprendimus, ypač šalyse, kuriose fiksuotos palūkanų normos hipoteka mažiau apsaugo nuo palūkanų padidėjimo. Todėl fiksuotų ir kintamų hipotekos struktūrų pusiausvyros sprendimas politikoje galėtų atlikti pagrindinį vaidmenį stabilizuojant būsto įperkamumą visoje Europoje.
Vėsinanti būsto rinka – bet nevienodas poveikis
Daugelyje rinkų dėl didesnių skolinimosi išlaidų sumažėjo būsto kainos. Švedijos būsto rinkos kainos nuo 2022 m. iki 2024 m. sumažėjo 11,55 proc., o Suomijoje – 9,16 proc. Tačiau tokiose šalyse kaip Vokietija ir Nyderlandai kainų korekcijos buvo ne tokios ryškios, o tai atspindi nuolatinius pasiūlos apribojimus ir didelę nuomos paklausą. Pavyzdžiui, Vokietijoje ir toliau trūksta maždaug 800 000 būstų visoje šalyje, o tai sumažino kainų kritimą pagrindinėse miesto vietose.
Nuomininkai susidūrė su įvairiais rezultatais. Nors lėtesnis būsto kainų augimas sumažino tam tikrą spaudimą nuomotojams kelti nuomos kainas, dėl didesnės skolinimosi kainos pabrango nuomojamo turto finansavimas. Dėl to daugelis savininkų šias išlaidas perkėlė nuomininkams, ypač didelės paklausos miestuose.
Spaudimas namų ūkiams, turintiems perteklinį svertą
Esamiems namų savininkams, turintiems kintamų palūkanų hipoteką, kylančių palūkanų našta tenka. Ispanijoje, kurioje yra didelė kintamų palūkanų būsto paskolų dalis, vidutinės mėnesinės įmokos išaugo 280 eurų, todėl daugelis namų ūkių atsidūrė prie finansinių sunkumų slenksčio. ECB apskaičiavo, kad pirmąjį 2024 m. ketvirtį 30 % euro zonos namų ūkių vėlavo mokėti būsto paskolą, o 2023 m. paskutinį ketvirtį jų buvo 15 %.
Išvada: daugialypis politikos atsakas
Pinigų politika suvaidino lemiamą vaidmenį formuojant Europos būsto rinkas, tačiau jos trūkumai yra akivaizdūs. Nors žemos palūkanų normos ir QE priemonės prisidėjo prie būsto kainų infliacijos, pastaruoju metu padidintos palūkanų normos sukėlė naują spaudimą įperkamumui. Norint išspręsti krizę, reikia koordinuotų fiskalinės ir būsto politikos intervencijų.
Fiskalinės ir būsto politikos intervencijos
Vyriausybės turi spręsti pasiūlos suvaržymus paspartindamos įperkamo būsto statybą. Pagrindinės priemonės apima:
- Subsidijos kūrėjams didėjančioms išlaidoms kompensuoti.
- Sušvelninti zonavimo įstatymai, siekiant supaprastinti naujų projektų patvirtinimo procesą.
- Nenaudojamos žemės panaudojimas būstui, ypač didelės paklausos vietovėse.
Tokios politikos pavyzdžių jau galima rasti visoje Europoje, iliustruojančių galimą jų naudą. Pavyzdžiui, Portugalijos vyriausybė neseniai paskelbė politiką, leidžiančią miesto rotušėms leisti statyti kaimo ar ne miesto žemėje, su sąlyga, kad 70 % statybos bus skirta įperkamam būstui. Ši iniciatyva parodo, kaip kūrybiškas žemės politikos naudojimas gali padidinti būsto pasiūlą ir kartu spręsti įperkamumo problemas. Panašios priemonės, pritaikytos pagal unikalią kiekvienos šalies nekilnojamojo turto ir būsto dinamiką, galėtų suteikti didelę pagalbą visame žemyne.
Nuomininkams tikslinės subsidijos ir stipresnė nuomininkų apsauga yra būtinos norint sušvelninti nuomos infliacijos poveikį. Be to, fiskalinė politika, pvz., mokesčiai už laisvą nekilnojamąjį turtą arba spekuliacinės investicijos, gali atgrasyti nuo kaupimo ir nukreipti kapitalą gamybiniam naudojimui. Išplėstos socialinio būsto programos, kaip matyti Austrijoje, galėtų būti tvirtas apsaugos tinklas pažeidžiamiems namų ūkiams. Pavyzdžiui, Vienoje yra viena iš išsamiausių socialinio būsto sistemų Europoje – socialinis būstas sudaro apie 48 % miesto būsto. Visoje Europos Sąjungoje socialinio būsto dalis yra daug mažesnė, o tai rodo santykinę Austrijos stiprybę šiame sektoriuje. Šis skirtumas rodo, kad kitos šalys gali plėsti savo programas, naudodamos Austriją kaip etaloną teikiant įperkamo būsto galimybes mažas pajamas gaunančioms šeimoms ir sprendžiant nuomos rinkos iššūkius.
Centriniai bankai ir būsto rinkos stabilumas
Centriniai bankai, įskaitant ECB, turi patobulinti savo požiūrį į pinigų politiką, kad sumažintų nenumatytas pasekmes būsto rinkoms. Nors vienintelis ECB mandatas yra užtikrinti kainų stabilumą, o jo nepriklausomumas nuo nacionalinių vyriausybių yra jo struktūros kertinis akmuo, vis labiau pripažįstama, kad būsto rinkos dinamika gali turėti reikšmingų makroekonominių padarinių. Siekiant pažaboti pernelyg didelį skolinimąsi žemų palūkanų normų laikotarpiais, reikia įgyvendinti aktyvias makroprudencines priemones, pvz., griežtesnius paskolos ir vertės santykius bei skolos ir pajamų ribas.
Finansinio stabilumo aspektų įtraukimas į pinigų politikos sistemas galėtų padėti išvengti turto burbulų. Pavyzdžiui, Anglijos banko anticiklinis kapitalo rezervas buvo paminėtas kaip sėkmingas būsto rinkos stabilumo ir platesnių ekonominių tikslų subalansavimo modelis.
Galiausiai, norint išspręsti Europos būsto įperkamumo krizę, reikės drąsių, koordinuotų pinigų, fiskalinės ir būsto politikos veiksmų. Nors centriniai bankai gali daryti įtaką įperkamumui taikydami kredito sąlygas, vien jų priemonių nepakanka. Vieninga strategija, apimanti nacionalinės ir vietos valdžios institucijas, yra būtina siekiant užtikrinti, kad būsto rinkos tarnautų visiems piliečiams, o ne tik keletui turtingiausiems. Šiomis aplinkybėmis ECB nepriklausomumas neturėtų kliudyti platesniam bendradarbiavimui siekiant užtikrinti finansų ir būsto rinkos stabilumą kartu su savo kainų stabilumo mandatu.
